月別: 2016年7月

サービス付き高齢者向け住宅設備事業とは、「高齢者住まい法」の改正により創設された介護・医療と連携し、居住する高齢者の安心を支えるサービスを提供する賃貸住宅「サービス付き高齢者向け住宅」として登録される住宅に対し、新築の場合、建設工事費の1/10、1戸あたり上限135万円を乗じた金額を補助する制度です。

募集期間は平成29年2月3日まで。

補助申請に係る事前審査の受付期間も同日程です。事前審査の受付をしている事業に限り、平成29年2月10日まで交付申請が受付となります。

◆1戸あたり120万円～135万円、併設施設には1,000万円～1,200万円の補助

併設する高齢者生活支援施設(デイサービス、訪問介護事業所、居宅介護支援事業所、診療所、訪問看護事業所等)については1施設あたり上限1,200万円が補助されます。

また、税制面でもサービス付き高齢者住宅供給促進税制として優遇措置があります。

【事業の要件】

・サービス付き高齢者向け住宅として10年以上登録 するもの

・入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の 額と均衡を失しないように定められるもの

・入居者からの家賃等の徴収方法が、前払いによる ものに限定されていないもの

・事業に要する資金の調達が確実であるもの

・市町村のまちづくり方針と整合していること

物件所有者には、税制や融資の面で、様々なメリットがあります。

1,所得税・法人税

新築から5年間に渡り、40％の割増償却が可能です。

2 ,固定資産税

新築から5年間に渡り、通常の建物に課せられる税額のうち、3分の2が軽減されます。

3 ,不動産取得税

家屋部分：課税標準から1,200万円控除／戸
土地部分：家屋の床面積の2倍相当分の土地面積価格を減額

4 ,融資

住宅金融支援機構からの融資が、別担保の設定不要で受けられたり、リバースモーゲージ（死亡時一括償還型融資）の利用を可としたりと、融資条件が緩和されます。

親または祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合に、2,500万円までの贈与分を相続時までに先送りし、相続財産と合算して課税する制度です。

相続税は基礎控除が大きいため(3,000万円+600万円×法定相続人の数)、実質非課税となるケースがほとんどとなります。

「相続時精算課税」とは、将来の貰える相続分の前借りと言っていいでしょう。

平成31年6月30日までは親・祖父母の年齢が60歳未満であっても適用されます。

この日までに住宅取得等資金の贈与を受けた場合、特例として親または祖父母の年齢制限がなくなり、60歳未満であっても相続時精算課税を選択することができるようになりました。

贈与者：贈与のあった年の1月1日の時点で60歳以上の親、祖父母(年齢制限なし)

受贈者：贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の推定相続人(代理相続人を含む)である直系卑属、孫。受贈者である兄弟姉妹がそれぞれ、贈与者である父母・祖父母ごとに選択することができる。

【贈与非課税の特例と相続時精算課税は併用できる】

贈与非課税の特例と相続時精算課税制度は、組み合わせて利用することができます。

両制度を併用する場合は、贈与非課税の特例に加算できる暦年課税の基礎控除(110万円)は適用されません。

贈与するならメリットデメリットを考え、効率よく制度を利用しましょう。

住宅ローン減税とは、年末のローン残高の1％を所得税から10年間控除できる制度です。

認定長期優良住宅および認定低炭素住宅は、一般の住宅に比べて借入金の年末残高限度額が1000万円多く設定されています。

【対象住宅と適用期限】

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。

㊟省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の方が有利な場合がありますので、よくご確認ください。（リフォーム減税との重複利用不可）

適用期限は平成31年6月30日入居分までです。

消費税8％または10％の場合に限り、認定住宅ならば最大500万円まで、一般住宅ならば最大400万円までの控除を受けられます。

【その他の主な要件】

・借入金の償還期間が10年以上であること

・年収が3000万円以下であること（3000万円を超える年は住宅ローン控除利用不可）

・増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

≪減税額の算出方法≫

• （年末ローン残高－公的補助金等）×1％
• 所得税＋住民税(13.65万円まで)
• 借入金限度額(一般住宅は4000万円) ×1％

※上記(1)(2)(3)いずれかのもっとも小さい額が控除の額になります。

正しく算出するには上記3つの計算をする必要があります。

簡単な入力で簡易シミュレーションができるWEBサイトもありますので、参考にするとよいでしょう。

制度をよく理解して上手に活用しましょう。

消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和する為の制度です。

対象となるのは年収が一定以下(収入510万円以下が目安)の人で、消費税8％の場合は最高30万円まで国が現金を給付してくれます。

【第三者検査を受けた新築住宅、又は中古住宅が対象】

期限は平成31年6月30日までで、それまでに住宅の引き渡しを受け入居した人が対象になります。

すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、施工中等に第三者の現場検査を受け、一定の品質を担保することが求められています。

具体的には、住宅瑕疵担保責任保険への加入または建設住宅性能表示を利用する住宅、あるいは住宅瑕疵担保責任保険法人により、保険と同等の検査が実施された住宅であることが条件となります。

また、住宅ローンを利用しない又はできない50歳以上の中高齢層は、収入額の目安が650万円以下に緩和される一方、住宅金融支援機構のフラット35Sと同等の基準を満たす住宅であることが求められます。

【消費税8％時の目安は収入額510万円以下、持分割合に応じて給付】

給付額は、住宅取得者の収入及び不動産登記上の持分割合により決まります。

消費税は所得が少ない人の負担が相対的に大きくなる仕組みのため、対象は低中所得者に限られます。

＊消費税が10％に引き上げられた場合は、収入目安が775万円以下となります。

《給付額の計算》

給付基礎額　×　持分割合　＝　給付額

⇒例：Aさんご夫妻の場合（夫の収入450万円、妻の収入250万円、消費税8％）

夫の場合…給付基礎額10万円×持分割合80％＝給付額8万円

妻の場合…給付基礎額30万円×持分割合20％＝給付額6万円

＊夫婦合わせて14万円の給付金がもらえます！

申請期間は引き渡しから1年3か月以内で、申請後1か月半～2か月で現金が振り込まれます。

住宅ローン減税と併用(手続きは別)が可能なので、正しく知って賢くもらいましょう！

親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合に一定額まで非課税となる制度のことです。

消費税が8％の場合は「一般住宅」が最大700万円、「質の高い住宅」であれば最大1,200万円が非課税となります。住宅取得資金の贈与非課税の特例は平成31年6月30日までが適用期間です。「質の高い住宅」は「一般」に比べて500万円が増額されます。

【制度の概要】質の高い住宅とそれ以外の住宅

◆最大非課税枠（消費税8％の場合）

＜質の高い住宅＞　平成28年１月～平成29年9月まで1,200万円（基礎控除110万円を加え最大1,310万円）

＜一般の住宅＞　　平成28年１月～平成29年9月まで700万円（基礎控除110万円を加え最大810万円）

◆受贈者の要件

・贈与を受けた時に贈与者の直系卑属で、その年の1月1日において20歳以上でること

・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

・次の（1）（2）（3）いずれかに該当する者であること。

（1）贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。

（2）贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの日本国籍を有し、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること。

（3）贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している。

◆対象となる住宅

・住宅取得の要件

• 床面積50㎡以上、240㎡以下
• 床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。
• 中古住宅の場合は耐火建築物の場合は築25年以内、それ以外は築20年以内

・質の高い家のみ対象の要件

・次の（1）（2）（3）いずれかの性能を満たすこと。

（1）省エネルギー性の高い住宅

（2）耐震性の高い住宅

（3）バリアフリー性の高い住宅

◆暦年課税にあっては基礎控除(110万円）、相続時精算課税は特別控除(2,500万円)と併用が可能

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度はうまく活用しましょう。

住宅の建築や購入の契約前に内容や引き渡し時期を確認して贈与額や贈与時期を決めるとよいでしょう。

住宅購入時にはどんな税金がかかるのか、どんな優遇制度を受けることができるのか、あらかじめよく知っておきましょう。

優遇制度は様々な組み合わせで併用が可能です。

平成28年度の新築の為の主な優遇制度は 下記の通り分類されます。

【補助金】・・・すまい給付金、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業、

地域型住宅グリーン化事業、設備機器の補助等

【税制】・・・・・住宅ローン減税、長期優良住宅等の特例、住宅取得等資金の贈与非課税の特例、

登録免許税の軽減等

【ローン】・・・フラット35S

併用のルールは、まず【補助金】と【税制】、【補助金】と【ローン】といった優遇制度の種類を超えた組み合わせであれば、原則として併用可能です。

ただし、減税と補助金を組み合わせる場合の減税額は、住宅取得費用から取得した補助金額を差し引いて計算する必要があります。

補助金どうしの組み合わせでは、「国の助成を二重に受益できない」という原則がありますが、補助要件に同じ工事が含まれていない場合は併用が可能です。

判断のポイントは、「外皮の断熱強化」が条件になっているかどうかです。

例えば、長期優良住宅や省エネ住宅に対する補助(地域型住宅グリーン化事業)、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業は、いずれも現行省エネ基準に適合、又はそれを上回る断熱強化工事が補助の要件となっているので併用はできません。

一方、すまい給付金は断熱強化の要件がないので、他の補助制度と併用ができます。

また、設備機器の補助金はその設備機器が補助対象でなければ併用できます。具体的には「民生用燃料電池導入支援補助金」は、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業の補助対象設備ではないため併用できます。

これらをよく知っておき、補助金・優遇税制・優遇ローンをうまく使いこなしましょう。